Le plafond du loyer pour être exonéré d’impôts sur la résidence principale vient d’être annoncée. Une bonne nouvelle pour ceux mettent en location une partie de leur maison.
La location à usage de résidence principale
Il existe une demande forte et diversifiée des locataires pour louer un logement déjà équipé, à titre de résidence principale. Les étudiants et les jeunes actifs en début de carrière, notamment, y trouvent leur compte car cela leur permet de se sentir chez eux rapidement, sans investir dans l’achat de meubles, pour une habitation qu’ils n’envisagent pas d’occuper très longtemps, et sans supporter de frais de déménagement. La location meublée est perçue comme une alternative à la résidence universitaire pour les premiers, et elle permet aux seconds de pouvoir quitter le logement rapidement si nécessaire, en respectant un préavis réduit à un mois.
Pour le bailleur, la solution est également intéressante car elle laisse la possibilité de récupérer le logement chaque année. En effet, la durée minimale du bail est d’un an seulement (réduite à neuf mois pour un locataire étudiant), contre trois ans pour une location non meublée. Certes, les motifs du congé permettant de récupérer le logement au terme de chaque période de location d’un an sont limitativement énumérés par la loi, mais ces restrictions ne s’appliquent pas en cas de location à un étudiant.
La location meublée est souvent perçue par les locataires comme une option à court terme, ce qui explique que les changements de locataires soient plus fréquents que pour une location nue. La location meublée à usage de résidence principale peut porter sur un logement indépendant ou sur un local situé dans l’habitation même du propriétaire. Il est en effet possible de louer en meublé une ou plusieurs pièces de son propre logement, à usage de résidence principale du locataire. Un système apprécié notamment des personnes âgées propriétaires d’un logement devenu trop grand, et qui rompent ainsi leur isolement, tout en se procurant des revenus complémentaires.
Définition d’une location meublée
Le logement meublé est un logement « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Lorsque vous optez pour un logement loué meublé, vous devez donc y trouver tout le mobilier indispensable à la vie au quotidien et pouvoir y emménager en apportant uniquement vos effets personnels.
Sont concernés par cette obligation les logements loués en meublé à titre de résidence principale du locataire. Ces logements sont loués dans la plupart des cas avec un bail d’un an renouvelable. Si le ou les locataires sont étudiants, le bailleur peut leur proposer un bail étudiant de neuf mois. Enfin, un bail mobilité peut être proposé aux personnes en situation de mobilité.
Les conditions de la location de logements meublés
Les revenus issus de la location de logements meublés sont déclarés et imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cela se fait selon un régime forfaitaire (abattement de 30 % à 71 % selon les cas). Ou réel (avantageux mais qui nécessite le recours à un comptable). Toutefois, il existe une exception pour laquelle vous êtes totalement exonéré d’impôt. Pour bénéficier de cette exonération d’impôt, vous devez respecter cumulativement les trois conditions suivantes :
- Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur. Le logement doit donc continuer de constituer la résidence principale du propriétaire bailleur pendant la période de mise en location. Il s’agit en pratique pour le propriétaire de réduire le nombre de pièces qu’il occupe personnellement. Les pièces louées doivent donc former un tout indissociable avec l’habitation principale. En revanche, si les pièces louées forment un logement indépendant de l’habitation principale, l’exonération d’impôt n’est pas possible.
- L’espace loué doit constituer la résidence principale du locataire. La ou les pièces louées meublées doivent constituer pour le locataire soit sa résidence principale (un étudiant par exemple). Cela peut aussi être une résidence temporaire s’il justifie d’un travail saisonnier.
Notant qu’il y a aussi des plafonds de loyer pour être exonéré d’impôts sur la résidence principale.
Le plafond de loyer pour être exonéré d’impôts sur la résidence principale
Ces limites « raisonnables » sont fixées chaque année. Elles sont réévalués en tenant compte de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Ainsi, l’IRL de référence est celui du deuxième trimestre de l’année précédente. Par ailleurs, il y a un plafond de loyer pour être exonéré d’impôts sur la résidence principale. Pour 2024, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :
- 206 € en Île-de-France (contre 199 € en 2023) ;
- 152 € dans les autres régions (contre 147 € en 2023).
Bien évidemment, s’agissant d’une exonération, elle est conditionnée par le respect de plafonds de loyers inférieurs aux prix du marché ! Si votre loyer dépasse le plafond, c’est 100 % de celui-ci qui devra être déclaré et imposé.